Pour limiter les risques, il faut privilégier les zones à forte demande locative.

Le régime général de l’immobilier locatif s’applique aux logements récents et anciens, loués nus, ainsi qu’aux parkings. La location génère des revenus fonciers, perçus directement ou via une société civile immobilière.

Le capital est-il garanti ?

Non, vous n’êtes pas à l’abri d’une évolution du marché immobilier entraînant une baisse des prix. Le choix d’un bon emplacement, dans une zone
à forte demande locative, est la meilleure protection pour ce type d’investissement.

L’argent est-il disponible ?

Partiellement, car vous avez la possibilité de revendre le bien. Encore faut-il trouver un acheteur au prix désiré et attendre trois mois au minimum pour con clure administrativement la transaction. Attention toutefois si vous avez réalisé des déficits fonciers : vous devez conserver le bien trois ans, après le dernier déficit déclaré, pour ne pas perdre cet avantage fiscal. Sauf évènements exceptionnels : invalidité, licenciement, décès ou expropriation pour cause d’utilité publique.

Combien ça rapporte ?

Selon le lieu et la taille du logement, le rendement varie entre 4 % et 9 %. L’éventuelle plus-value dépend de l’évolution des prix sur le marché local.

Quelle est la règle fiscale ?

Les revenus fonciers sont imposables à l’impôt sur le revenu selon deux régimes différents. Le microfoncier s’applique de plein droit si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros dans l’année. Par ailleurs, il ne faut pas être propriétaire d’un bien placé sous un des régimes fiscaux spécifiques (Périssol, Besson, Robien, Borloo, déficit Malraux ou monuments historiques), hors Scellier ou Malraux réduction d’impôt. Avec ce système, les loyers sont imposables sur 70 % de leur montant au barème progressif de l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux au taux de 12,1 %.
Autre régime : les frais réels. Il s’applique obligatoirement si vous avez plus de 15 000 euros de recettes et en option pendant trois ans minimum pour ceux qui ont moins de 15 000 euros de loyers. Avec ce système, vous pouvez déduire la totalité des charges. Quand celles-ci dépassent le montant de vos revenus locatifs, vous dégagez un déficit foncier. La part du déficit provenant des intérêts d’emprunt est reportable pendant dix ans. Le déficit issu des autres charges est imputé sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros par an. Votre investissement vous procure ainsi une économie d’impôt. Le surplus de déficit vient en déduction des bénéfices fonciers réalisés au cours des dix années suivantes.
La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 16 % plus 12,1 % de prélèvements sociaux. Au bout de quinze ans de détention du bien, elle est exonérée. A compter du 1er janvier 2010, les prélèvements sociaux seraient dus même si la plus-value est fiscalement exonérée.

Où acheter ?

De particulier à particulier ou chez un agent immobilier.