Cette formule permet à l’acheteur de se constituer un capital immobilier, et au vendeur d’obtenir une rente à vie.

Le viager immobilier occupé consiste à acheter un bien pour en obtenir la pleine jouissance seulement au décès du vendeur. Le prix est constitué d’une partie en capital – le bouquet – et d’une partie en rente mensuelle – la rente viagère – versée au vendeur pendant toute sa vie. Le viager peut aussi être libre : le vendeur n’habite alors plus le logement, mais il faut malgré tout verser la rente jusqu’à son décès.

Le capital est-il garanti ?

Le contrat de viager repose sur un aléa : la durée de vie du vendeur. Le prix est donc basé sur une estimation de son espérance de vie. Au final, l’opération sera avantageuse pour l’acheteur s’il décède à un âge prématuré. Et vice versa. Vu l’allongement de la durée de la vie, les professionnels déconseillent l’achat en viager d’un bien détenu par une personne de moins de 70 ans.

L’argent est-il disponible ?

Les différents articles du Code civil régissant le viager sont particulièrement protecteurs pour le vendeur. Ainsi, selon l’article 1979, « l’acheteur ne peut se libérer du paiement de la rente… ; il est tenu de servir celle-ci pendant toute la vie de la personne sur la tête de laquelle la rente a été constituée, quelle que soit la durée de vie de la personne et quelque onéreux qu’ait pu devenir le service de la rente ». La loi va même plus loin : la rente ne s’éteint pas le jour de la mort de l’acheteur. Ses héritiers doivent continuer à la payer. Toutefois, il est tout à fait possible de revendre le viager acheté.

Combien ça rapporte ?

L’aléa de la durée de vie rend le calcul de la rentabilité financière d’une opération en viager difficile. Pour déterminer le montant de la rente, il faut d’abord faire une estimation du logement comme si ce dernier était vendu libre. Ensuite, on applique une décote au titre de la durée prévisible d’occupation du bien. Enfin, il faut décider de la répartition du prix obtenu entre le montant en capital versé de suite et le montant en rente mensuelle acquitté pendant toute la vie du crédirentier. Un vendeur qui a peu de besoins de liquidités peut demander un capital important. Le bouquet est en général d’autant plus élevé que le vendeur est âgé. Le montant de la rente diffère selon les professionnels, qui ne se réfèrent pas tous aux mêmes tables de mortalité. Mieux vaut consulter plusieurs notaires ou agences spécialisées. Point important : la rente est en général indexée sur le coût de la vie.

Quelle est la règle fiscale ?

Il n’y a aucun intérêt fiscal particulier pour l’acheteur à réaliser ce type d’investissement. Pour le vendeur, la rente bénéficie d’un régime fiscal avantageux. A savoir un abattement de 50 % si le rentier a entre 50 et 59 ans au moment de la signature, de 60 % s’il a entre 60 et 69 ans et de 70 % s’il a 70ans ou plus. Pour une rente au bénéfice de deux époux, on retient l’âge du plus âgé des deux.

Où acheter ?

Dans une agence spécialisée (Legasse, Costes Viager, Viager Europe…) ou chez un notaire.