Une solution juridiquement et fiscalement intéressante pour faire de l’immobilier locatif.

La location en meublé non professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal permettant de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions très avantageuses. A l’entrée, vous pouvez amortir la totalité du bien ou prétendre à une réduction d’impôt (voir encadré). Ensuite, vous bénéficiez ensuite d’une imposition douce sur ses recettes locatives. Le bail obéit à des règles particulières. Dans le cadre d’une location en meublé, vous devez fournir un logement clés en main, permettant aux locataires de s’y installer avec leurs seuls effets personnels. Un bail écrit d’un an, ramené à neuf mois pour un étudiant, doit être signé quand le logement constitue la résidence principale du locataire. Il est prorogeable par tacite reconduction. Le bailleur désirant y mettre fin avant le terme doit respecter un préavis de trois mois et justifier de sa motivation : reprise pour vente, se loger lui-même ou un membre de sa famille, ou encore non-respect par le locataire de ses obligations.

Le capital est-il garanti ?

Votre capital n’est pas garanti. Vous n’êtes pas à l’abri d’une baisse des prix.

L’argent est-il disponible ?

Oui, car vous avez la possibilité de revendre le bien. Encore faut-il trouver un acheteur au prix désiré.

Combien ça rapporte ?

Annuellement, vous pouvez espérer un rendement locatif d’environ 4 % net. Vous pouvez aussi tabler sur un espoir de plus-value à la revente, si vous êtes prêt à conserver votre bien sur le long terme.

Quelle est la règle fiscale ?

Vos loyers sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux. Les recettes imposables sont effacées les premières années grâce à la déduction des charges. Second avantage : l’amortissement annuel de votre bien pour chacun des éléments le composant. Le déficit pouvant en résulter est imputable uniquement sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes. Passé la période de déficit, vous avez le choix entre deux régimes pour la taxation de vos recettes locatives, si elles ne dépassent pas 32 000 euros. Un montant porté à 32 100 euros en 2010. Avec le « microentreprise », vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % couvrant forfaitairement les charges. Vous êtes donc taxé sur seulement 50 % des loyers. Avec le régime du « réel simplifié », vous imputez les charges pour leur montant exact. Au-delà de 32 000 euros – 32 100 euros en 2010 –, le régime réel simplifié s’impose. La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 16 % plus 12,1 % de prélèvements sociaux. Elle est exonérée au bout de quinze ans. A compter du 1er janvier 2010, les prélèvements sociaux seraient dus même si la plus-value est fiscalement exonérée.

Où acheter ?

Les résidences sont proposées par des intermédiaires spécialisés : GDP Vendôme, Colisée Patrimoine, Groupe France Epargne…